ADIABEL LEGAL INSIGHT SLF PROPORSIONAL Usulan Model Regulasi untuk UMK ...
SLF PROPORSIONAL
Sebuah usaha kecil dapat dimulai dari tempat yang sangat sederhana.
Sebuah ruko kecil.
Satu lantai bangunan.
Sebuah ruang usaha di dalam gedung yang sudah berdiri.
Bahkan hanya beberapa puluh meter persegi ruang yang disewa untuk menjalankan kegiatan usaha.
Tetapi di balik ruang yang terlihat sederhana tersebut, terdapat sebuah persoalan regulasi yang semakin penting:
Bagaimana memastikan bangunan tetap aman tanpa membuat biaya kepatuhan menjadi tidak proporsional bagi pelaku usaha kecil?
Pertanyaan ini menjadi semakin relevan dalam rezim perizinan berusaha berbasis risiko.
PP Nomor 28 Tahun 2025 menegaskan bahwa Sertifikat Laik Fungsi (SLF) harus diperoleh Pelaku Usaha sebelum Bangunan Gedung dapat dimanfaatkan dan SLF merupakan syarat terpenuhinya kelaikan fungsi Bangunan Gedung.
Untuk Bangunan Gedung yang sudah ada, pemenuhan SLF dilakukan berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi oleh Pengkaji Teknis atau Tim Penilai Teknis yang dibentuk Pemerintah Daerah.
PP yang sama juga mengatur bahwa Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum membuat standar biaya jasa Pengkaji Teknis yang dikenakan kepada Pelaku Usaha.
Dengan demikian, SLF bukan hanya persoalan administrasi.
Di dalamnya terdapat:
- pemeriksaan teknis;
- kompetensi profesional;
- dokumentasi;
- potensi pengujian; dan
- biaya jasa profesional.
Di sinilah kita perlu mulai membicarakan satu konsep yang sering kali kurang terlihat dalam diskusi perizinan:
I. SLF Bukan Masalahnya
Mari kita mulai dari premis yang sederhana.
Keselamatan penghuni, pekerja, pelanggan, masyarakat, dan lingkungan tidak boleh dikorbankan hanya karena sebuah usaha berskala mikro atau kecil.
Karena itu, gagasan mengenai SLF bukanlah sesuatu yang perlu dipertentangkan dengan kemudahan berusaha.
SLF memiliki fungsi penting.
Ia menjadi instrumen untuk memastikan bahwa bangunan yang digunakan memang memenuhi standar kelaikan fungsi sesuai ketentuan yang berlaku.
PP Nomor 16 Tahun 2021 sendiri menempatkan pemeriksaan kelaikan fungsi sebagai bagian penting dalam penerbitan SLF. Untuk bangunan gedung existing, pemeriksaan dilakukan untuk mengetahui kelaikan fungsi bangunan selama masa pemanfaatannya.
Menariknya, regulasi tersebut juga mengenal pendekatan berdasarkan kompleksitas bangunan, termasuk kemungkinan pemeriksaan oleh pemilik untuk bangunan dengan kompleksitas sederhana yang memenuhi persyaratan kompetensi pengkajian teknis.
Artinya, sistem bangunan gedung sebenarnya telah mengenal gagasan bahwa tidak semua bangunan memiliki tingkat kompleksitas yang sama.
Persoalannya adalah bagaimana prinsip tersebut diterjemahkan lebih jauh ke dalam mekanisme compliance yang proporsional bagi UMK.
II. Ketika Kepatuhan Memiliki Harga
Dalam teori regulasi, kewajiban hukum sering terlihat sederhana.
Ada kewajiban.
Ada prosedur.
Ada dokumen.
Ada izin atau sertifikat.
Tetapi di lapangan, setiap kewajiban memiliki economic cost.
Dalam konteks SLF, biaya tersebut dapat muncul dari:
- pemeriksaan teknis;
- jasa Pengkaji Teknis;
- pengukuran atau verifikasi kondisi bangunan;
- pemeriksaan struktur dan utilitas apabila diperlukan;
- pengujian teknis tertentu;
- penyusunan laporan;
- penyesuaian atau perbaikan bangunan; dan
- penyediaan dokumen teknis yang belum tersedia.
Jadi, ketika kita mengatakan bahwa “SLF wajib”, kita sebenarnya juga sedang mengatakan bahwa terdapat sebuah proses yang harus dibiayai untuk membuktikan bahwa bangunan memenuhi persyaratan tersebut.
Untuk perusahaan besar, biaya tersebut mungkin hanya menjadi salah satu komponen dalam project cost.
Tetapi untuk UMK, situasinya berbeda.
Rp10 juta bagi perusahaan besar mungkin merupakan biaya administrasi.
Tetapi bagi usaha kecil yang baru memulai usaha, angka yang sama dapat menjadi bagian yang signifikan dari modal awal.
Di sinilah persoalan proporsionalitas menjadi penting.
III. Bukan Standarnya yang Harus Berbeda
Gagasan mengenai SLF proporsional sering kali dapat disalahpahami.
Seolah-olah kita ingin mengatakan:
“Kalau usahanya kecil, standar keselamatannya boleh lebih rendah.”
Bukan itu maksudnya.
Standar keselamatan tetap harus dijaga.
Yang perlu dibedakan adalah:
≠
MEKANISME PEMBUKTIAN PEMENUHAN STANDAR
Keduanya bukan hal yang sama.
Standar dapat tetap tinggi. Namun cara pemeriksaannya dapat disesuaikan dengan:
Risk ↓ → Examination ↓ → Complexity ↓ → Cost ↓
Bukan berarti risiko rendah berarti tanpa pemeriksaan.
Melainkan pemeriksaan dilakukan secara proporsional terhadap risiko yang hendak dikendalikan.
IV. Usulan Model SLF Proporsional
Atas dasar pemikiran tersebut, kita dapat membayangkan suatu model kebijakan yang membagi bangunan ke dalam tiga kelompok besar.
| Kategori | Karakteristik Umum | Contoh Penggunaan | Mekanisme Pemeriksaan | Estimasi Cost |
|---|---|---|---|---|
| Bangunan Sederhana | Luas relatif kecil, sistem teknis sederhana, jumlah pengguna terbatas, risiko rendah. | Toko kecil, salon, kantor kecil, studio, ruang usaha sederhana. | Checklist standar → pemeriksaan visual → verifikasi dokumen → pemeriksa berkompetensi sesuai klasifikasi. | ± Rp3–10 juta |
| Bangunan Sedang | Luas dan sistem teknis lebih kompleks, pengguna lebih banyak, risiko menengah. | Ruko bertingkat, restoran, kantor menengah, klinik tertentu, fasilitas usaha menengah. | Pengkaji Teknis → pemeriksaan dokumen → inspeksi fisik → pengujian terbatas sesuai kebutuhan. | ± Rp10–50 juta |
| Bangunan Kompleks | Struktur, MEP, proteksi kebakaran, utilitas dan intensitas penggunaan kompleks; risiko tinggi. | Hotel, rumah sakit, pusat perbelanjaan, gedung tinggi, fasilitas industri tertentu. | Pemeriksaan komprehensif → multidisiplin → pengujian teknis → evaluasi dan laporan mendalam. | ± Rp50 juta ke atas |
CATATAN PENTING
Angka di atas bukan tarif resmi pemerintah dan bukan tarif yang ditetapkan PP 28/2025. Angka tersebut merupakan simulasi kebijakan/ilustrasi cost of compliance untuk menunjukkan gagasan diferensiasi biaya berdasarkan tingkat kompleksitas.
Biaya aktual sangat bergantung pada lokasi, fungsi, luas, kondisi bangunan, kelengkapan dokumen, kebutuhan pengujian, dan ketentuan daerah.
PP 28/2025 sendiri mengamanatkan penyusunan standar biaya jasa Pengkaji Teknis.
Angka ilustratif tersebut juga perlu dibaca hati-hati karena praktik pasar menunjukkan rentang biaya yang sangat bervariasi. Beberapa penyedia jasa pada 2026 mempublikasikan estimasi jasa pengkajian mulai beberapa juta rupiah untuk bangunan kecil hingga puluhan atau ratusan juta rupiah untuk bangunan yang lebih kompleks.
Data tersebut adalah harga pasar penyedia jasa, bukan tarif pemerintah, sehingga tidak dapat diperlakukan sebagai standar hukum.
Justru variasi tersebut memperlihatkan mengapa standardisasi dan transparansi biaya menjadi penting.
V. Mengapa Bangunan Sederhana Tidak Perlu Diproses Seperti Bangunan Kompleks?
Bayangkan dua situasi.
Pertama.
Sebuah usaha kecil menggunakan bangunan satu lantai dengan sistem konstruksi sederhana, jumlah pengguna terbatas, tanpa lift, tanpa sistem mekanikal yang kompleks, dan tanpa aktivitas berisiko tinggi.
Kedua.
Sebuah gedung bertingkat digunakan oleh ribuan orang setiap hari, memiliki sistem mekanikal-elektrikal yang kompleks, sistem proteksi kebakaran, lift, instalasi khusus, dan berbagai sistem keselamatan.
Keduanya sama-sama membutuhkan keselamatan.
Tetapi profil risikonya tidak sama.
Maka masuk akal apabila:
Kedalaman pemeriksaan → berbeda
Jumlah tenaga ahli → berbeda
Jenis pengujian → berbeda
Dokumen teknis → berbeda
Cost of compliance → berbeda
Prinsip ini bukan berarti mengurangi standar.
Justru sebaliknya.
Tenaga ahli seharusnya digunakan secara optimal pada titik di mana kompetensi teknis tersebut memang diperlukan.
VI. Tenaga Ahli: Kebutuhan atau Hambatan?
Ini bagian yang paling sensitif.
Pengkaji Teknis bukanlah hambatan.
Mereka justru diperlukan untuk memastikan pemeriksaan dilakukan oleh orang yang kompeten.
PP 16/2021 telah mengatur peran Pengkaji Teknis dalam pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan existing, dan PP 28/2025 secara eksplisit mengakui Pengkaji Teknis sebagai salah satu pihak yang melaksanakan pemeriksaan kelaikan fungsi.
Masalahnya bukan:
“Mengapa harus ada tenaga ahli?”
Pertanyaan yang lebih tepat adalah:
“Apakah setiap kategori bangunan membutuhkan intensitas tenaga ahli yang sama?”
Inilah ruang kebijakan yang dapat dikembangkan.
Untuk bangunan sederhana, misalnya, dapat dipikirkan:
- checklist teknis nasional;
- pemeriksaan visual terstandar;
- digital self-assessment;
- verifikasi oleh personel yang memiliki kompetensi sesuai klasifikasi;
- sampling inspection oleh pemerintah; dan
- eskalasi kepada Pengkaji Teknis apabila ditemukan red flags.
Sementara untuk bangunan kompleks:
- pengkaji multidisiplin;
- pemeriksaan struktur;
- MEP;
- proteksi kebakaran;
- pengujian tertentu; dan
- analisis teknis mendalam.
Perannya justru ditempatkan pada tingkat risiko yang tepat.
VII. Dari “One Size Fits All” Menjadi “Risk-Based Compliance”
Salah satu masalah yang sering muncul dalam regulasi adalah pendekatan:
Satu prosedur.
Satu model dokumen.
Satu tingkat pemeriksaan.
Padahal objek yang diperiksa berbeda-beda.
Pendekatan yang lebih modern adalah:
Dalam model ini, pemerintah tidak hanya bertanya:
“Apakah bangunan memiliki SLF?”
Tetapi juga:
“Seberapa besar risiko bangunan tersebut dan seberapa dalam pemeriksaan yang diperlukan untuk mengendalikan risiko tersebut?”
Model seperti ini lebih sejalan dengan semangat perizinan berbasis risiko yang menjadi kerangka PP 28 Tahun 2025.
VIII. Jangan Mengukur Risiko Hanya dari Luas
Satu hal penting dalam merancang SLF proporsional:
Bangunan seluas 200 m² belum tentu memiliki risiko yang sama dengan bangunan lain seluas 200 m².
Yang perlu diperhatikan setidaknya:
FUNGSI
→ kantor?
→ restoran?
→ salon?
→ klinik?
→ gudang?
→ fasilitas industri?
JUMLAH PENGGUNA
→ 5 orang?
→ 50 orang?
→ 500 orang?
KOMPLEKSITAS
→ struktur sederhana?
→ MEP sederhana?
→ memiliki lift?
→ memiliki sistem proteksi kebakaran kompleks?
INTENSITAS
→ digunakan beberapa jam?
→ digunakan sepanjang hari?
→ aktivitas publik dengan pergantian pengguna tinggi?
KARAKTER RISIKO
→ rendah?
→ sedang?
→ tinggi?
dan bukan hanya:
IX. Persoalan Khusus UMK: Menyewa Sebagian Bangunan
Dalam praktik usaha kecil, ada persoalan lain yang tidak kalah penting.
Pelaku usaha sering kali tidak memiliki bangunan.
Mereka menyewa:
di dalam bangunan yang jauh lebih besar.
Di sini muncul pertanyaan:
Apakah penyewa?
Pemilik bangunan?
Pengelola gedung?
Atau tergantung pada jenis dan struktur hubungan hukum serta kegiatan yang dilakukan?
Karena itu, sebelum menyimpulkan bahwa sebuah UMK “harus mengurus SLF sendiri”, harus terlebih dahulu dilihat objek bangunan, status bangunan, fungsi bangunan, dokumen PBG/SLF yang sudah ada, serta kegiatan usaha yang akan dilakukan.
PP 28/2025 sendiri mengatur SLF dalam konteks Bangunan Gedung yang digunakan oleh Pelaku Usaha dan menghubungkannya dengan pemenuhan persyaratan bangunan dalam sistem OSS.
↓
Business Compliance
bukan sekadar:
Tenant → SLF
X. Usulan Kebijakan: Lima Pilar SLF Proporsional
Jika konsep ini ingin dikembangkan sebagai kebijakan publik, setidaknya terdapat lima pilar yang dapat dipertimbangkan.
Pemerintah perlu memiliki klasifikasi yang jelas mengenai:
Bangunan Sederhana → Sedang → Kompleks
Klasifikasi tersebut tidak hanya berdasarkan luas, tetapi juga fungsi dan risiko.
Standar biaya jasa Pengkaji Teknis harus mudah diketahui dan dapat diprediksi.
sebelum mengeluarkan biaya.
Hal ini penting karena PP 28/2025 sendiri telah mengamanatkan adanya standar biaya jasa Pengkaji Teknis.
Digital Checklist → Self Assessment → Upload Evidence → Verification → SLF
dengan mekanisme risk escalation apabila ditemukan masalah.
Untuk UMK tertentu, pemerintah daerah dapat menyediakan:
- klinik SLF;
- konsultasi teknis;
- template checklist;
- pendampingan;
- fasilitasi pengkajian teknis; dan
- mekanisme pelayanan yang lebih sederhana.
PP 16/2021 sendiri membuka ruang bagi pemerintah daerah untuk melakukan fasilitasi pengkajian teknis terhadap Bangunan Gedung tertentu sebagai bentuk pelayanan kepada publik sesuai kemampuan daerah.
Pada akhirnya, pelaku usaha tidak seharusnya dipaksa memahami banyak sistem yang terpisah.
OSS → Identifikasi Kegiatan → Identifikasi Bangunan → Klasifikasi Risiko → Persyaratan SLF → Pemeriksaan → Penerbitan
berjalan sebagai satu rangkaian digital.
XI. Apa yang Harus Dicek UMK Sebelum Menyewa Tempat Usaha?
Konsep SLF proporsional juga membawa konsekuensi praktis bagi pelaku usaha.
Sebelum menandatangani perjanjian sewa, jangan hanya bertanya:
Tetapi juga:
☐ Apakah bangunannya memiliki PBG?
☐ Apakah bangunan memiliki SLF apabila dipersyaratkan?
☐ Apakah fungsi bangunan sesuai dengan kegiatan usaha?
☐ Apakah terdapat perubahan fungsi?
☐ Siapa yang menanggung biaya apabila diperlukan pemeriksaan teknis?
☐ Siapa yang bertanggung jawab terhadap perbaikan bangunan?
☐ Apakah kegiatan usaha memerlukan persyaratan teknis tambahan?
Karena biaya sewa yang murah dapat berubah menjadi cost of compliance yang mahal apabila kondisi bangunan tidak siap digunakan.
XII. Perspektif ADIABEL: Compliance Harus Dapat Dijalankan
Dari perspektif legal policy, persoalan SLF sebenarnya tidak sederhana.
Ada tiga kepentingan yang harus dipertemukan:
Masyarakat harus terlindungi.
Pelaku usaha membutuhkan kepastian hukum.
Biaya kepatuhan harus dapat ditanggung secara wajar.
Jika hanya mengejar safety tanpa memperhatikan affordability, compliance dapat menjadi mahal.
Jika hanya mengejar affordability tanpa memperhatikan safety, masyarakat dapat berada dalam risiko.
Dan jika keduanya tidak memberikan certainty, pelaku usaha tidak dapat melakukan perencanaan bisnis dengan baik.
XIII. Menuju Model “Proportional Compliance”
Pada akhirnya, gagasan SLF Proporsional bukanlah gagasan untuk menghapus SLF.
Bukan pula gagasan untuk memberikan pengecualian kepada UMK.
Gagasannya jauh lebih sederhana:
Bangunan sederhana
→ pemeriksaan sederhana
→ checklist terstandar
→ biaya terkendali
Bangunan sedang
→ pemeriksaan teknis
→ Pengkaji Teknis
→ pengujian sesuai kebutuhan
Bangunan kompleks
→ pemeriksaan multidisiplin
→ pengujian komprehensif
→ pengawasan lebih ketat
Persoalan SLF untuk UMK sebaiknya tidak diletakkan dalam narasi:
Narasi tersebut terlalu sederhana.
Persoalannya jauh lebih dalam.
Keselamatan bangunan adalah kepentingan publik.
Tetapi biaya untuk membuktikan keselamatan tersebut juga merupakan realitas ekonomi bagi pelaku usaha.
Karena itu, kebijakan yang ideal bukan memilih antara safety dan kemudahan berusaha.
Kebijakan yang ideal adalah membangun sistem yang memungkinkan keduanya berjalan bersama.
Standar keselamatan tidak perlu diturunkan.
Mekanisme compliance yang perlu dibuat proporsional.
Proportional compliance.
Affordable regulation.
Sebab pada akhirnya, regulasi yang baik bukan hanya membuat bangunan menjadi laik.
Regulasi yang baik juga membuat kepatuhan menjadi sesuatu yang dapat dijalankan oleh mereka yang sedang membangun usahanya dari bawah.
COMMENTS