ADIABEL LEGAL INSIGHT SLF DAN USAHA KECIL Ketika Keselamatan Bangunan Bertemu Cost of Complian...
SLF DAN USAHA KECIL
Dalam dunia usaha, tidak semua pelaku usaha memulai bisnisnya dari sebuah gedung besar.
Sebagian justru memulai dari satu ruangan kecil, sebuah unit di dalam bangunan yang telah berdiri, sebuah ruko yang disewa, atau bagian tertentu dari bangunan yang digunakan untuk kegiatan usaha.
Skalanya kecil. Jumlah pekerjanya terbatas. Aktivitasnya sederhana.
Namun ketika kegiatan usaha masuk ke dalam sistem perizinan, pelaku usaha dapat berhadapan dengan berbagai persyaratan yang berkaitan dengan bangunan gedung, termasuk Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
Tentu saja keselamatan tetap merupakan prinsip utama.
Persoalannya adalah bagaimana kewajiban tersebut dipenuhi dan berapa besar biaya kepatuhan yang harus ditanggung oleh pelaku usaha untuk membuktikan bahwa bangunan tersebut laik digunakan.
PP Nomor 28 Tahun 2025 menegaskan bahwa SLF harus diperoleh Pelaku Usaha sebelum Bangunan Gedung dapat dimanfaatkan. SLF merupakan bagian dari pemenuhan kelaikan fungsi Bangunan Gedung.
Untuk bangunan yang sudah ada, pemeriksaan kelaikan fungsi dilakukan oleh Pengkaji Teknis atau Tim Penilai Teknis yang dibentuk Pemerintah Daerah. Bahkan PP 28/2025 secara khusus mengatur bahwa Menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum membuat standar biaya jasa Pengkaji Teknis yang dikenakan kepada Pelaku Usaha.
Ia juga berkaitan dengan cost of compliance.
Ketika Persyaratan Keselamatan Memiliki Biaya
Dalam praktik, pemeriksaan kelaikan fungsi bukan sekadar mengisi formulir.
Untuk bangunan existing, pemeriksaan dapat mencakup pemeriksaan dokumen, kesesuaian antara bangunan terbangun dengan dokumen teknis, pemeriksaan kondisi fisik, analisis dan evaluasi, hingga penyusunan laporan pemeriksaan kelaikan fungsi.
PP 16/2021 juga mengenal pemeriksaan fisik melalui pemeriksaan visual serta, apabila diperlukan, pengujian nondestruktif maupun destruktif.
Artinya, terdapat kompetensi teknis yang harus terlibat.
Untuk bangunan tertentu, pemilik atau pengguna dapat memerlukan Pengkaji Teknis. PP 16/2021 mensyaratkan kompetensi tertentu bagi Pengkaji Teknis, termasuk pendidikan teknis, pengalaman, dan sertifikat kompetensi kerja sesuai ketentuan yang berlaku.
Penugasan Pengkaji Teknis dilakukan oleh pemilik atau pengguna berdasarkan kontrak kerja.
- biaya jasa tenaga ahli atau Pengkaji Teknis;
- biaya pemeriksaan bangunan;
- biaya penyusunan atau penyesuaian dokumen teknis;
- biaya perbaikan apabila ditemukan ketidaksesuaian;
- biaya pengujian tertentu apabila diperlukan; dan
- biaya waktu serta sumber daya untuk menyelesaikan proses kepatuhan.
Untuk perusahaan besar, biaya tersebut mungkin merupakan bagian normal dari project cost.
Tetapi bagi usaha kecil, struktur biayanya bisa sangat berbeda.
Jika investasi usahanya hanya puluhan atau ratusan juta rupiah, maka biaya untuk memenuhi persyaratan bangunan dapat memiliki proporsi yang jauh lebih terasa terhadap keseluruhan investasi.
Besarnya biaya kepatuhan perlu dibaca bersama dengan skala, kompleksitas, dan tingkat risiko bangunan.
Bukan Mempertentangkan Keselamatan dengan Kemudahan Berusaha
Kita perlu berhati-hati dalam membicarakan persoalan ini.
Tidak tepat apabila diskursusnya dibangun seolah-olah:
Karena tujuan utama SLF adalah memastikan bangunan dapat digunakan sesuai dengan fungsi dan standar teknisnya.
Keselamatan manusia tidak boleh dikompromikan hanya karena suatu usaha berskala kecil.
Tetapi di sisi lain, kemudahan berusaha juga merupakan bagian dari kebijakan publik.
“Apakah usaha kecil harus memenuhi standar keselamatan bangunan?”
Jawabannya tentu:
YA.
Pertanyaan yang lebih relevan adalah:
“Apakah mekanisme untuk membuktikan kelaikan bangunan harus memiliki tingkat kompleksitas dan biaya yang sama untuk setiap bangunan, tanpa memperhatikan skala, fungsi, kompleksitas, dan tingkat risikonya?”
Di sinilah ruang diskusi kebijakan menjadi terbuka.
Luas Bangunan Bukan Satu-Satunya Ukuran Risiko
Salah satu hal yang perlu diperhatikan adalah bahwa risiko bangunan tidak selalu dapat diukur hanya berdasarkan luas bangunan.
Sebuah bangunan kecil dengan aktivitas tertentu mungkin memiliki tingkat risiko yang lebih tinggi dibandingkan bangunan yang lebih luas tetapi digunakan dengan intensitas rendah.
Dengan pendekatan tersebut, kita tidak sedang mengatakan bahwa bangunan kecil harus dibebaskan dari SLF.
Sebaliknya, kita mengatakan bahwa mekanisme compliance seharusnya mampu membaca tingkat risiko secara lebih proporsional.
Hal ini sebenarnya bukan gagasan yang asing dalam kerangka bangunan gedung.
PP 16/2021 sendiri mengenal mekanisme pemeriksaan terhadap Bangunan Gedung yang sudah ada, termasuk adanya kemungkinan pemeriksaan oleh pemilik dengan kompleksitas sederhana apabila memenuhi persyaratan kompetensi pengkajian teknis, selain mekanisme melalui tenaga internal atau penyedia jasa Pengkaji Teknis.
bukan berarti standar keselamatan lebih rendah, melainkan mekanisme pemenuhan disesuaikan dengan karakteristik risiko.
Persoalannya: Siapa yang Menanggung Biaya?
Ada satu pertanyaan yang sering luput dari diskusi regulasi.
Dalam konteks usaha kecil, jawabannya pada akhirnya adalah pelaku usaha.
Pelaku usaha membayar sewa.
Pelaku usaha membayar renovasi.
Pelaku usaha membayar instalasi.
Pelaku usaha memenuhi perizinan.
Dan ketika pemeriksaan teknis membutuhkan jasa profesional, pelaku usaha pula yang harus menyediakan biaya tersebut.
Karena itu, desain regulasi sebaiknya tidak hanya melihat apakah suatu persyaratan secara normatif diperlukan, tetapi juga bagaimana persyaratan tersebut diimplementasikan secara ekonomis.
Di sinilah cost of compliance menjadi relevan.
Regulasi yang baik bukan hanya regulasi yang mampu menetapkan standar.
Regulasi yang baik juga harus mampu menciptakan mekanisme pemenuhan standar yang efektif, terukur, transparan, dan proporsional.
Jangan Sampai Biaya Kepatuhan Lebih Besar daripada Risiko yang Hendak Dikendalikan
Ini bukan berarti biaya pemeriksaan teknis harus dihilangkan.
Justru keberadaan tenaga profesional diperlukan untuk menjaga kualitas pemeriksaan.
Namun, perlu dibedakan antara:
Standarnya dapat tetap tinggi.
Tetapi mekanismenya dapat disesuaikan.
Bangunan sederhana dan berisiko rendah
- checklist teknis yang lebih sederhana;
- pemeriksaan visual yang terstandar;
- dokumentasi yang proporsional;
- biaya jasa yang terkendali;
- proses yang lebih cepat.
Bangunan dengan kompleksitas menengah
- pemeriksaan teknis yang lebih mendalam;
- verifikasi dokumen;
- pemeriksaan komponen struktur dan utilitas sesuai kebutuhan;
- pengkaji teknis sesuai kompetensi.
Bangunan kompleks atau berisiko tinggi
- pemeriksaan komprehensif;
- tenaga ahli multidisiplin;
- pengujian teknis apabila diperlukan;
- evaluasi yang lebih mendalam.
BASED ON RISK
Bukan different safety standard.
SLF Proporsional: Bukan Menurunkan Standar, tetapi Menyesuaikan Mekanisme
Gagasan yang menarik untuk dikembangkan adalah Proportional SLF.
Bukan berarti ada standar keselamatan yang berbeda antara usaha besar dan usaha kecil.
Standar keselamatannya tetap.
Yang berbeda adalah kedalaman pemeriksaan, dokumentasi, metode verifikasi, dan biaya compliance yang diperlukan berdasarkan karakteristik bangunan.
Semakin tinggi risiko dan kompleksitas bangunan,
SEMAKIN TINGGI KEDALAMAN PEMERIKSAANSebaliknya:
Pendekatan seperti ini akan lebih dekat dengan semangat risk-based regulation.
Bagaimana dengan Usaha yang Hanya Menyewa Sebagian Ruangan?
Persoalan lain yang tidak kalah penting adalah pelaku usaha yang tidak memiliki bangunan, tetapi hanya menyewa atau menggunakan sebagian ruang dalam bangunan yang sudah ada.
Misalnya:
↓
PERUSAHAAN MENGGUNAKAN RUANG 30 m²
↓
DIGUNAKAN SEBAGAI KANTOR / KEGIATAN USAHA
Pertanyaannya kemudian bukan hanya:
“Apakah usaha tersebut membutuhkan SLF?”
Tetapi harus dilihat lebih dahulu:
- Bangunan apa yang menjadi objek SLF?
- Siapa pemilik bangunan?
- Apakah bangunan tersebut telah memiliki PBG dan SLF?
- Apakah fungsi bangunan sesuai dengan kegiatan usaha yang dilakukan?
- Apakah terdapat perubahan fungsi atau perubahan pemanfaatan?
- Siapa yang bertanggung jawab atas aspek bangunan dan siapa yang bertanggung jawab atas kegiatan usahanya?
Analisis harus melihat objek bangunan, fungsi, penggunaan, dan tingkat risiko.
Ini menjadi penting karena usaha kecil tidak selalu berarti bangunannya kecil.
Sebaliknya, usaha kecil dapat menggunakan bagian dari bangunan yang jauh lebih besar.
Karena itu, analisis tidak boleh berhenti pada ukuran usaha atau luas ruang yang disewa.
Di Sinilah Notaris dan Corporate Advisor Harus Lebih Teliti
Dalam transaksi sewa atau penggunaan bangunan untuk kegiatan usaha, aspek bangunan seharusnya tidak dipandang sebagai persoalan teknis yang sepenuhnya berada di luar transaksi.
Bagi Notaris maupun corporate advisor, ada hubungan antara:
Sebelum suatu perusahaan menandatangani perjanjian sewa untuk kegiatan usaha, misalnya, beberapa hal patut diperiksa:
- status hak atas tanah;
- status kepemilikan bangunan;
- PBG atau dokumen bangunan yang relevan;
- SLF;
- kesesuaian fungsi bangunan;
- kesesuaian kegiatan usaha dengan lokasi dan bangunan;
- kebutuhan KKPR/PKKPR apabila relevan;
- persyaratan OSS sesuai KBLI dan tingkat risiko;
- apakah terdapat perubahan fungsi bangunan;
- siapa yang bertanggung jawab terhadap pemenuhan persyaratan bangunan; dan
- siapa yang menanggung biaya apabila diperlukan pemeriksaan atau penyesuaian bangunan.
Untuk investasi dan kegiatan usaha tertentu, bangunan juga merupakan bagian dari compliance chain.
Dari SLF Menuju Cost of Compliance
Pada akhirnya, perdebatan mengenai SLF sebaiknya tidak ditempatkan dalam dua kutub:
Keduanya bukan lawan.
Yang perlu dicari adalah titik temu.
Bangunan harus aman.
Pelaku usaha harus patuh.
Pemerintah harus mampu mengawasi.
Tetapi mekanisme kepatuhan juga harus mempertimbangkan skala usaha, karakteristik bangunan, tingkat risiko, kompleksitas pemeriksaan, serta biaya yang harus ditanggung masyarakat dan pelaku usaha.
Regulasi yang baik bukan hanya menjawab:
“APA YANG HARUS DIPENUHI?”tetapi juga:
“BAGAIMANA KEWAJIBAN TERSEBUT DAPAT DIPENUHI SECARA EFEKTIF DAN PROPORSIONAL?”PENUTUP
SLF Bukan Sekadar Selembar Sertifikat
SLF bukan sekadar selembar sertifikat.
Di balik SLF terdapat persoalan keselamatan, tanggung jawab hukum, kompetensi teknis, administrasi, dan biaya.
Karena itu, ketika SLF diterapkan kepada pelaku usaha kecil, diskusi mengenai regulasinya seharusnya tidak berhenti pada apakah kewajiban tersebut ada atau tidak.
Diskusi yang lebih penting adalah mengenai proporsionalitas pelaksanaannya.
Kemudahan berusaha bukan berarti meniadakan standar keselamatan.
Kemudahan berusaha berarti memastikan bahwa cara memenuhi standar tersebut tidak menciptakan beban yang tidak proporsional bagi pelaku usaha.
Dan mungkin, di masa depan, kita tidak perlu bertanya:
“SLF untuk usaha kecil: wajib atau tidak?”
Melainkan:
Karena pada akhirnya, regulasi yang baik bukan hanya menjaga bangunan tetap laik.
Regulasi yang baik juga membuat kepatuhan menjadi sesuatu yang dapat dijalankan.
ADIABEL LEGAL VIEW
COMPLIANCE SHOULD REMAIN PROPORTIONAL.
SLF memiliki fungsi penting dalam memastikan Bangunan Gedung dapat dimanfaatkan secara laik sesuai dengan fungsi dan persyaratan teknisnya. Karena itu, standar keselamatan tidak boleh diturunkan hanya karena skala usaha kecil.
Namun, mekanisme pembuktian kelaikan dapat terus dikembangkan agar mampu mempertimbangkan fungsi, kompleksitas, pengguna, tingkat risiko, serta cost of compliance.
Bukan menurunkan standar.
Tetapi memperbaiki cara mencapai standar.
Karena tujuan akhir regulasi bukan hanya menghasilkan dokumen kepatuhan, tetapi menciptakan bangunan yang aman dan sistem usaha yang mampu menjalankan kepatuhan secara berkelanjutan.
But compliance should remain
effective, measurable and proportionate.
COMMENTS