ADIABEL LEGAL INSIGHT KETIKA LOKASI USAHA TIDAK SESUAI DENGAN KEGIATAN USAHA Ket...

ADIABEL LEGAL INSIGHT

KETIKA LOKASI USAHA TIDAK SESUAI DENGAN KEGIATAN USAHA

Ketika Alamat Bisnis Bukan Sekadar Alamat

Sebuah usaha dapat memiliki badan hukum.

Memiliki NIB.

Memiliki KBLI.

Memiliki kontrak sewa tempat.

Bahkan sudah memiliki bangunan yang secara fisik sangat layak untuk menjalankan kegiatan usaha.

Tetapi ada satu pertanyaan yang sering terlambat ditanyakan:

Apakah kegiatan usaha tersebut memang sesuai untuk dilakukan di lokasi tersebut?

Pertanyaan ini terlihat sederhana.

Namun dalam sistem perizinan berusaha berbasis risiko, lokasi bukan sekadar alamat administratif.

Lokasi berkaitan dengan tata ruang, jenis kegiatan usaha, penggunaan lahan, bangunan, lingkungan, serta persyaratan dasar perizinan.

PP Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko menempatkan persyaratan dasar sebagai bagian dari rezim PBBR. Dalam pemeriksaan lokasi usaha di darat, sistem OSS menggunakan mekanisme Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). PP tersebut membedakan antara Konfirmasi KKPR dan Persetujuan KKPR, tergantung kondisi tata ruang dan lokasi kegiatan.

“Di mana perusahaan beralamat?”

vs.

“Apakah kegiatan usaha yang dilakukan perusahaan memang dapat dilakukan pada lokasi tersebut?”

ALAMAT USAHA ≠ KESESUAIAN LOKASI

Dalam praktik, alamat sering diperlakukan sebagai informasi administratif.

Alamat dicantumkan dalam dokumen perusahaan. Alamat dimasukkan ke OSS. Alamat muncul dalam kontrak sewa. Alamat digunakan dalam berbagai dokumen usaha.

Tetapi alamat administratif tidak dengan sendirinya membuktikan bahwa seluruh kegiatan usaha yang dilakukan pada lokasi tersebut telah sesuai dengan tata ruang dan persyaratan dasar lainnya.

Address → Location → Spatial Conformity → Business Activity

Keempatnya saling berhubungan, tetapi bukan hal yang sama.

Sebuah lokasi mungkin benar-benar ada. Tanahnya mungkin sah dikuasai. Bangunannya mungkin berdiri secara fisik.

Namun kegiatan yang hendak dilakukan di atas lokasi tersebut tetap perlu dilihat dari perspektif kesesuaian pemanfaatan ruang dan ketentuan sektoral yang berlaku.

MENGAPA LOKASI MENJADI BAGIAN DARI PERIZINAN?

Tata ruang pada dasarnya menentukan bagaimana suatu ruang dapat dimanfaatkan.

Karena itu, kegiatan usaha tidak dapat dipisahkan dari ruang tempat kegiatan tersebut dilakukan.

PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang mengatur antara lain mengenai perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, pengendalian pemanfaatan ruang, dan pengawasan penataan ruang, termasuk Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang.

Artinya, pemerintah tidak hanya melihat:

“Apa jenis usaha yang dijalankan?”

Tetapi juga:

“Di mana usaha tersebut dijalankan?”

Karena suatu kegiatan usaha dapat memberikan dampak yang berbeda apabila dilakukan pada lokasi yang berbeda.

Restoran di kawasan komersial tentu memiliki konteks yang berbeda dengan restoran yang berada di kawasan permukiman.

Gudang memiliki karakter berbeda dengan kantor.

Industri memiliki dampak berbeda dengan perdagangan.

Kegiatan pariwisata memiliki kebutuhan ruang yang berbeda dengan jasa profesional.

KBLI saja tidak cukup untuk membaca kelayakan lokasi.

KBLI MENJELASKAN KEGIATAN. LOKASI MENJELASKAN RUANGNYA.

Ini adalah salah satu cara sederhana untuk memahami persoalan.

KBLI menjelaskan “what”.

Tata ruang menjelaskan “where”.

Sedangkan perizinan berusaha menghubungkan keduanya dalam suatu sistem kepatuhan.

Business Activity → KBLI → Location → Spatial Plan → KKPR → Other Basic Requirements → Business Licensing

Kesalahan terjadi apabila proses dibalik:

Find a Building → Sign Lease → Move In → Apply NIB → Discover Location Problem

Secara bisnis, urutan kedua terlihat praktis.

Tetapi secara risk management, urutan tersebut dapat menjadi mahal.

Karena ketika kontrak sewa sudah ditandatangani, renovasi sudah dilakukan, signage sudah dipasang, peralatan sudah dibeli, dan tenaga kerja sudah direkrut, kemudian diketahui bahwa kegiatan usaha tidak sesuai dengan tata ruang, perusahaan sudah menanggung sunk cost.

PP 28 TAHUN 2025: LOKASI DIPERIKSA DALAM SISTEM OSS

Perubahan penting perlu diperhatikan sejak berlakunya PP 28 Tahun 2025.

PP ini menggantikan PP 5 Tahun 2021 dan berlaku sejak 5 Juni 2025. Salah satu ruang lingkupnya adalah persyaratan dasar dan layanan OSS.

Dalam ketentuan mengenai lokasi, pemeriksaan lokasi usaha di darat dilakukan melalui KKPR. KKPR tersebut meliputi:

• Konfirmasi KKPR; atau
• Persetujuan KKPR.

Ini menunjukkan bahwa lokasi bukan sekadar data yang dimasukkan ke dalam sistem.

Lokasi menjadi bagian dari legal architecture suatu kegiatan usaha.

Pemilihan lokasi seharusnya dilakukan sebelum investasi terhadap lokasi tersebut menjadi terlalu besar.

RDTR MENJADI SANGAT PENTING

Dalam praktik tata ruang modern, salah satu instrumen penting adalah Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).

RDTR memberikan informasi yang lebih rinci mengenai pemanfaatan ruang pada wilayah tertentu.

Karena itu, ketika perusahaan hendak memilih lokasi usaha, pertanyaan yang perlu diajukan bukan hanya:

“Apakah bangunan ini boleh disewa?”

Tetapi:

“Untuk kegiatan apa ruang ini diperuntukkan?”

Dan kemudian:

“Apakah kegiatan usaha yang akan saya jalankan sesuai dengan peruntukan ruang tersebut?”

Ketika RDTR telah tersedia dan terintegrasi dengan sistem yang relevan, proses konfirmasi kesesuaian ruang dapat menjadi lebih terstruktur.

Sebaliknya, apabila kondisi tata ruang belum terintegrasi atau memerlukan penilaian lebih lanjut, prosesnya dapat membutuhkan mekanisme Persetujuan KKPR sesuai ketentuan yang berlaku.

Karena itu, RDTR checking seharusnya menjadi bagian dari due diligence lokasi.

BANGUNANNYA SUDAH ADA. APAKAH OTOMATIS BOLEH UNTUK USAHA?

Tidak selalu.

Ini adalah salah satu miskonsepsi yang cukup umum.

Seseorang melihat sebuah bangunan telah berdiri selama bertahun-tahun.

Kemudian muncul asumsi:

“Kalau bangunannya sudah ada, berarti semua kegiatan usaha boleh dilakukan di sana.”

Padahal status bangunan dan kesesuaian kegiatan usaha merupakan persoalan yang berbeda.

PP Nomor 16 Tahun 2021 mengatur penyelenggaraan bangunan gedung. Dalam pengaturannya, fungsi bangunan gedung dibedakan antara lain menjadi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus. Bangunan dengan fungsi utama sebagai tempat melakukan kegiatan usaha merupakan bangunan dengan fungsi usaha.

Tanah → Tata Ruang → Bangunan → Fungsi Bangunan → Kegiatan Usaha

Keseluruhannya harus dibaca sebagai satu rangkaian.

RUKO BUKAN BERARTI SEMUA USAHA BOLEH

Contoh yang paling mudah adalah ruko.

Sebuah ruko mungkin secara fisik dapat digunakan untuk berbagai aktivitas.

Tetapi fakta bahwa suatu bangunan berbentuk ruko tidak otomatis berarti seluruh jenis kegiatan usaha dapat dilakukan di dalamnya.

Misalnya kegiatan yang menghasilkan:

• intensitas lalu lintas tinggi;
• kebutuhan parkir besar;
• kebisingan;
• limbah tertentu;
• penggunaan mesin;
• penyimpanan barang dalam jumlah besar;
• risiko keselamatan tertentu;
• perubahan fungsi ruang yang signifikan.

Kegiatan tersebut mungkin membutuhkan pemeriksaan lebih jauh dibandingkan kantor kecil atau jasa profesional.

Physical suitability is not always legal suitability.

Bangunan yang cocok secara fisik belum tentu cocok secara tata ruang dan perizinan.

LOKASI TIDAK SESUAI BUKAN SELALU BERARTI “USAHA ILLEGAL”

Ini juga perlu dibaca secara hati-hati.

Ketidaksesuaian lokasi tidak selalu dapat disederhanakan menjadi:

“Tidak sesuai = langsung ilegal.”

Analisis hukumnya harus melihat jenis ketidaksesuaian, status perizinan yang telah dimiliki, ketentuan tata ruang yang berlaku, ketentuan peralihan, karakter kegiatan, serta mekanisme penyesuaian atau penertiban yang tersedia.

Dalam praktik pengendalian pemanfaatan ruang, terdapat mekanisme penilaian, pengawasan, pengenaan sanksi, dan penyelesaian terhadap ketidaksesuaian pemanfaatan ruang. PP 21 Tahun 2021 memang menempatkan pengendalian dan pengawasan pemanfaatan ruang sebagai bagian dari sistem penataan ruang.

Karena itu, setiap kasus perlu dianalisis berdasarkan fakta konkret.

BAGAIMANA JIKA USAHA SUDAH BERJALAN?

Di sinilah persoalannya menjadi lebih serius.

Bayangkan sebuah perusahaan telah menjalankan usaha selama tiga tahun.

Lokasi sudah disewa. Interior sudah dibangun. Karyawan sudah bekerja. Pelanggan sudah datang. Kontrak dengan supplier sudah berjalan.

Kemudian dilakukan pemeriksaan dan ditemukan bahwa kegiatan aktual di lokasi tidak sesuai dengan data atau peruntukan yang seharusnya.

Perusahaan tidak dapat sekadar mengatakan:

“Tetapi kami sudah lama beroperasi.”

Lama beroperasi bukan dengan sendirinya menyelesaikan persoalan kesesuaian.

Sebaliknya, perusahaan perlu melakukan compliance assessment.

MULAI DARI MEMBANDINGKAN EMPAT DATA

Cara sederhana untuk melakukan location compliance review adalah membandingkan:

1. DATA LEGAL ENTITY
Siapa pelaku usahanya?

2. DATA PERIZINAN
Apa NIB, KBLI, PB, PB UMKU, dan persyaratan dasar yang dimiliki?

3. DATA LOKASI
Di mana kegiatan usaha benar-benar dilakukan?

4. DATA AKTUAL
Apa kegiatan yang benar-benar berlangsung di lokasi tersebut?

Legal Data ↔ Licensing Data ↔ Location Data ↔ Actual Activity

Jika keempatnya konsisten, posisi compliance lebih kuat.

Jika terdapat perbedaan, harus dicari tahu mengapa.

CONTOH KETIDAKSESUAIAN

Misalnya perusahaan memiliki KBLI untuk kegiatan perdagangan tertentu.

NIB telah terbit.

Namun dalam praktik, lokasi digunakan sebagai:

Gudang + Workshop + Kantor + Tempat Produksi

Padahal pada saat awal pendaftaran, lokasi tersebut mungkin hanya digambarkan sebagai tempat perdagangan.

Di sinilah pertanyaan baru muncul:

Apakah kegiatan aktual masih berada dalam ruang lingkup kegiatan yang tercatat?

Dan:

Apakah penggunaan ruang dan bangunan sesuai dengan ketentuan yang berlaku?

Jangan langsung menjawab berdasarkan asumsi.

Perlu dilakukan pemeriksaan terhadap:

KBLI → Jenis Aktivitas → Lokasi → RDTR/RTR → KKPR → Bangunan → Lingkungan → Perizinan Sektoral

KETIDAKSESUAIAN LOKASI DAPAT MENJADI CORPORATE RISK

Persoalan lokasi sering dianggap hanya sebagai persoalan perizinan.

Padahal dampaknya dapat lebih luas.

Location Risk → Licensing Risk → Investment Risk → Contract Risk → Financial Risk → Reputational Risk

Misalnya perusahaan telah melakukan investasi besar pada suatu fasilitas.

Jika kemudian kegiatan tersebut tidak dapat dijalankan secara berkelanjutan di lokasi tersebut, maka perusahaan dapat menghadapi kerugian investasi.

Kontrak sewa dapat menjadi persoalan. Pembiayaan dapat terdampak. Investor dapat meminta penjelasan.

Bahkan dalam transaksi M&A atau due diligence, lokasi usaha dapat menjadi salah satu aspek yang diperiksa.

Investor tidak hanya membeli perusahaan.
Investor membeli business continuity.

LOCATION DUE DILIGENCE SEBELUM SEWA

Karena itu, salah satu perubahan mindset yang penting adalah:

Jangan mulai dari “Bangunannya bagus.”

Mulailah dari:

“Apakah bisnis saya boleh dan dapat dijalankan secara legal di sini?”

Sebelum menandatangani perjanjian sewa atau membeli properti untuk kegiatan usaha, perusahaan dapat melakukan pemeriksaan awal:

• lokasi dan koordinat;
• status penguasaan tanah;
• RTR/RDTR yang berlaku;
• kesesuaian kegiatan dengan ruang;
• KKPR atau status kesesuaian ruang;
• fungsi bangunan;
• PBG dan SLF jika relevan;
• kebutuhan persetujuan lingkungan;
• kebutuhan perizinan sektoral;
• kondisi aktual bangunan;
• akses, parkir, dan kebutuhan operasional;
• potensi pembatasan dari ketentuan daerah.

Tidak semua item berlaku dengan tingkat yang sama untuk setiap usaha.

Check the location before committing the capital.

KETIKA LOKASI SUDAH TERLANJUR TIDAK SESUAI

Jika ditemukan ketidaksesuaian, jangan langsung panik.

Tetapi juga jangan mengabaikannya.

Lakukan gap analysis.

Current Condition → Regulatory Requirement → Gap → Remediation → Monitoring

Pertama, tentukan apa yang sebenarnya tidak sesuai.

Kedua, tentukan aturan mana yang menjadi dasar.

Ketiga, lihat apakah ketidaksesuaian tersebut dapat diperbaiki melalui perubahan kegiatan, penyesuaian data, pemenuhan persyaratan, perubahan lokasi, atau mekanisme lain yang tersedia.

Keempat, dokumentasikan langkah korektifnya.

Dan kelima, pastikan kegiatan tidak kembali kepada kondisi yang sama.

JANGAN HANYA MEMERIKSA NIB

NIB penting.

Tetapi NIB bukan satu-satunya dokumen yang harus dibaca ketika melakukan location compliance review.

NIB → KBLI → Lokasi → KKPR → Bangunan → Lingkungan → PB/PB UMKU → Actual Activity

Karena legalitas usaha bukan sekadar keberadaan satu dokumen.

Legalitas adalah kesesuaian antara kegiatan, lokasi, persyaratan, dan pelaksanaan aktual.

Inilah mengapa perusahaan membutuhkan corporate compliance monitoring, bukan sekadar document collection.

LOCATION COMPLIANCE SEBAGAI BAGIAN DARI BUSINESS PLANNING

Pemilihan lokasi seharusnya tidak hanya menjadi keputusan property atau operational team.

Ia seharusnya melibatkan beberapa fungsi.

Business → Legal → Licensing → Tax → Finance → Operations

Business melihat potensi pasar.

Operations melihat kebutuhan fasilitas.

Finance melihat biaya.

Tax melihat implikasi fiskal.

Legal melihat struktur dan risiko.

Licensing melihat persyaratan.

Semua kemudian bertemu pada satu pertanyaan:

“Apakah lokasi ini bukan hanya strategis secara bisnis, tetapi juga sustainable secara hukum?”

Karena lokasi yang murah tetapi tidak dapat digunakan secara legal dapat menjadi sangat mahal.

Sebaliknya, lokasi yang sedikit lebih mahal tetapi memiliki kepastian ruang dan perizinan dapat memberikan business certainty yang jauh lebih besar.

LOCATION DUE DILIGENCE CHECKLIST

Sebelum memilih lokasi usaha, perusahaan setidaknya dapat membangun pemeriksaan awal:

1. BUSINESS ACTIVITY
Apa kegiatan usaha yang sebenarnya dilakukan?

2. KBLI
Apakah KBLI menggambarkan kegiatan aktual?

3. LOCATION
Di mana kegiatan usaha dilakukan?

4. RTR/RDTR
Apa peruntukan ruang lokasi tersebut?

5. KKPR
Bagaimana status kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang?

6. BUILDING
Apakah fungsi dan kondisi bangunan mendukung kegiatan?

7. ENVIRONMENT
Apakah terdapat persyaratan lingkungan yang relevan?

8. SECTORAL REQUIREMENTS
Apakah terdapat persyaratan sektoral tambahan?

9. ACTUAL USE
Apakah kegiatan aktual sama dengan kegiatan yang didaftarkan?

10. REMEDIATION
Jika terdapat gap, bagaimana cara memperbaikinya?

Location Selection → Location Due Diligence → Regulatory Check → Investment Decision

Bukan:

Location Selection → Investment → Compliance Problem

LOKASI ADALAH BAGIAN DARI LEGAL CERTAINTY

Pada akhirnya, sebuah bisnis tidak hanya membutuhkan tempat untuk beroperasi.

Bisnis membutuhkan kepastian bahwa tempat tersebut dapat digunakan untuk aktivitas yang direncanakan.

Itulah mengapa konsep lokasi dalam perizinan berusaha harus dibaca lebih luas daripada sekadar alamat.

Location is part of legality.

Dan ketika kegiatan usaha tidak sesuai dengan lokasi, persoalannya bukan hanya mengenai peta atau koordinat.

Ia menyentuh hubungan antara:

Business Activity → Spatial Planning → Licensing → Building → Environment → Compliance

PP 28 Tahun 2025 memperkuat pentingnya pemeriksaan lokasi dalam kerangka perizinan berusaha berbasis risiko, sementara PP 21 Tahun 2021 memberikan kerangka penyelenggaraan penataan ruang dan KKPR. Di sisi bangunan, PP 16 Tahun 2021 mengatur penyelenggaraan bangunan gedung, termasuk fungsi bangunan.

Dengan demikian, sebelum perusahaan bertanya:

“Di mana kita bisa membuka usaha?”

pertanyaan yang lebih tepat adalah:

“Di mana usaha kita dapat dijalankan secara legal, sesuai tata ruang, sesuai fungsi bangunan, dan berkelanjutan secara compliance?”

ADIABEL LEGAL VIEW

LOCATION IS PART OF LEGALITY

Lokasi usaha bukan sekadar alamat.

Ia adalah bagian dari business infrastructure dan sekaligus bagian dari legal compliance.

Memilih lokasi hanya berdasarkan harga sewa, akses pelanggan, luas bangunan, atau lokasi strategis dapat menghasilkan keputusan yang terlihat menguntungkan dalam jangka pendek.

Tetapi apabila kemudian ditemukan bahwa kegiatan usaha tidak sesuai dengan tata ruang, fungsi bangunan, atau persyaratan perizinan, biaya koreksinya dapat jauh lebih besar.

Choose the Business → Check the Location → Check the Space → Check the License → Then Invest.

Bukan sebaliknya.

Karena dalam bisnis, lokasi yang tepat bukan hanya lokasi yang strategis secara komersial.

Lokasi yang tepat adalah lokasi yang memungkinkan bisnis berjalan, berkembang, dan tetap compliant.

Good Location.
Good Compliance.
Better Business Certainty.

FINAL MESSAGE

Before choosing the place, understand the space.

Location is not merely where the business is. It is part of whether the business can legally operate.

ADIABEL LEGAL INSIGHT

Legal Insight for Business & Corporate Life

Same Values. Higher Certainty.

© 2026 Adiabel Corporate Services | Legal & Corporate Insight